droit au logement : Collectif Pour un HABITAT SOCIAL en pays royannais (2è partie)
Pour nous contacter :
Tel. 05 46 38 08 37
Mobile. 06 12 44 87 17
Courriel. collectifhabitatsocial@orange.fr
Présentation du Collectif
1er Baromètre / octobre 2009
Vademecum sur le logement en pays royannais / octobre 2009
2è Nuit solidaire : qu'est-ce qui a changé ? / novembre 2009
Contre le retour des expulsions et pour une réelle politique du logement / mars 2010
Collectif pour un Habitat SOCIAL en pays royannais
… POURQUOI ?
Être mal logé est, dans notre société actuelle, une injustice sociale inacceptable. C'est pourtant le cas d'un trop grand nombre d'entre nous.
Un habitat social c'est, tout simplement, “un habitat qui bénéficie, pour sa construction ou son entretien, de l'aide directe ou indirecte des pouvoirs publics et qui vise, explicitement, à loger des personnes à revenus modestes, moyennant un loyer plafonné, compatible avec leurs ressources”.
Contrairement à une idée reçue, et trop largement répandue, l'habitat social n'est pas un habitat pour des marginaux et des “cas sociaux”.
D'ailleurs, 84 % des locataires du pays royannais disposent de revenus inférieurs aux plafonds établis pour avoir droit à un HLM (chiffre de la communauté d'agglomération et des bailleurs) !
En 2008, le principal bailleur social de Royan a reçu 367 demandes de logement. Mais il n'a pu en satisfaire que 30, soit moins de 10 % !
Les élus et responsables locaux, qui constatent cette situation, voudraient aujourd'hui assurer un minimum de “mixité sociale et générationnelle”. Comment, par exemple, des royannais retraités peuvent-ils espérer recevoir une aide efficace à domicile si les personnes salariées pour cela n'ont d'autre solution que de se loger à des dizaines de km, faute d'habitat disponible et accessible plus près ? Et ne parlons pas des conséquences pour l'environnement, des déplacements incessants... et onéreux.
Certes, beaucoup de réglementations et lois ont été établies ces dernières années pour favoriser le développement de l'habitat social. Mais elles ne s'avèrent que peu ou pas appliquées. Et le retard accumulé s'amplifie.
Ainsi, la commune de Royan ne compte aujourd'hui que 656 logements à loyer modéré, sur un total de 17152 logements, soit à peine 3,8 % !
A Royan, le parc privé compte plus de 1100 logements vacants, c'est à dire, inoccupés de manière permanente. La situation n'est pas plus enviable dans les communes telles que Saint Georges de Didonne ou de La Tremblade.
Voilà pourquoi des citoyens ont voulu constituer ce Collectif (1),
afin d'aider à faire évoluer favorablement une telle situation,
le plus vite possible.
Que vaut-il mieux : investir pour le long terme et créer les conditions favorables à un développement économique et social harmonieux ? Ou bien payer pour se dédouaner, autrement dit accepter que les impôts locaux servent à payer la pénalité que les communes devront payer dans trois ans à défaut de compter assez de logements sociaux, comme le prévoit la loi ?
C'est un choix politique qui nous concerne tous.
… COMMENT ?
Comment ce Collectif veut-il agir ?
D'abord, en rassemblant le plus grand nombre d'associations et de citoyens motivés pour participer aux changements souhaités.
Il ne s'agit pas de se substituer aux responsables locaux.
Il s'agit de coopérer avec eux pour mieux faire face aux lenteurs et inerties qui caractérisent notre environnement social.
Après avoir rassemblé un maximum d'informations utiles, notre Collectif propose à ses participants des orientations pratiques de travail.
Parmi les objectifs prévus :
Être attentif à ce que les 20 % de logements sociaux soient un objectif clair et déterminé sur les 4 communes tenues de respecter ce minimum (Royan, Saint Georges de Didonne, Saujon, la Tremblade).
Être attentif à ce que le même pourcentage soit de mise dans les opérations immobilières privées, que la règle soit appliquée lorsque cela est obligatoire (comme à Royan), et que les logements produits correspondent aux besoins des habitants, en taille, en loyer et en qualité de vie.
Faire des propositions constructives pour des réhabilitations (nous préférons dire
“ré-habitation”) du parc public existant, ou sur des projets comme celui de l'ancien Lycée Curie.
Favoriser la remise sur le marché locatif d'une partie du parc privé actuellement vacant, en créant les conditions nécessaires à cela.
(1) constitué de particuliers et associations (Amnesty International, ATTAC, Entraide Protestante, Ligue des droits de l'Homme )
BAROMETRE N° - octobre 2009
État des lieux
du logement social
en pays royannais
Une offre encore très loin des besoins
83,9 % des locataires ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM et pourraient donc avoir accès à un HLM (la moyenne nationale est de 70%)
Demandes de logements sociaux : 750 (au 1/10/08).
Habitat 17 (le plus important bailleur social) ne peut répondre qu'à 10 % des demandes par an
Nombre de logements sociaux...
… 715 sur Royan
… 228 sur les 3 autres villes soumises à l'obligation de 20 % de logements sociaux (Saint Georges de Didonne, Saujon, La Tremblade) ; sachant que Saint-Palais et Vaux-sur-Mer vont être soumises à la même obligation (ayant dépassé 3500 habitants)
… 1009 sur les 31 communes du pays royannais, soit à peine 3,5 %
Pour répondre à ces besoins, il faut construire des logements sociaux, or...
Un retard encore loin d'être rattrapé
L'agglomération Royan Atlantique s'est fixée l'objectif de 75 nouveaux logements sociaux par an d'ici 2012. A ce rythme, il faudra pas moins de 69 années pour que le taux de 20 % de logements
sociaux soit atteint – dans l'hypothèse où le nombre de logements ordinaires n'augmenterait pas plus vite, ni que le nombre de logements sociaux ne soit réduit !
Quels projets sur Royan en 2009 ? Un seul, le même depuis 2007, les 20 logements supplémentaires de la Cité Blanche.
D'autre part, s'ajoute le parc privé,
et la programmation de logements sociaux dans les opérations immobilières privées, or...
Les logements sociaux dans les opérations privées
Les communes devant respecter le quota de 20 % de logements sociaux peuvent imposer ce même quota sur les projets collectifs privés.
A Royan, cela est effectif pour tous les permis de construire déposés depuis juin 2008. En vertu des permis déposés et accordés depuis cette date et jusqu'en septembre 2009, cela représente sur
Royan une trentaine de nouveaux logements.
Quel constat en tirer ? L'effort est louable, mais très insuffisant.
Toutes les communes peuvent également prévoir cette obligation (règlement du Plan local d'urbanisme). Certaines l'ont déjà fait, comme Chaillevette, l'Eguille, St Sulpice de Royan.
A quand les autres ?
Un parc vacant à l'abandon
Nombre de logements vacants : 1100 sur Royan, et plus du double sur l'ensemble de l'agglomération.
En comptant sur la remise sur le marché locatif de 10 % de ces logements, cela créerait 200 offres rapidement disponibles sur le parc privé.
Ces locations devraient être pour partie conventionnées (le propriétaire, en contrepartie d'aides, accepte de plafonner le loyer en deçà des prix du marché) pour assurer des loyers abordables.
Car si le loyer moyen est de 8 à 10 euros le m2 en province (étude Clameur, sept 09), à Royan, il varie entre 10 et 17 euros.
Droit au logement opposable :
que vaut une loi que personne n'utilise ?
Aucun dossier n'aurait été déposé pour bénéficier de la loi DALO, alors qu'une partie au moins des demandeurs de logements sociaux royannais seraient fondés à faire valoir ce droit à un logement.
Encore faudrait-il que l'info circule jusqu'aux personnes concernées !
Vademecum
sur le logement social en pays Royannais
Le parc sociAL
Une offre largement insuffisante...
Au 1er janvier 2008, on recense 1073 logements locatifs sociaux, plus 28 en projets mais pas encore en service à cette date. Ce nombre augmente à un rythme plus que lent : 946 en janvier 2006, 887 en 1999...
Sur les 31 communes de la communauté d'agglomération Royan Atlantique, le nombre de logements sociaux atteint 3,5 % en 2007 (1).
Autrement dit le parc social représente à peine 4 % des résidences principales.
Or, 83,9 % des locataires ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM et auraient donc accès à un logement social (en comparaison, la moyenne nationale est de 70 %).
Sachant que sur les 31 communes de l'ARA, plus de la moitié (19) ont des revenus inférieurs à une moyenne nationale déjà basse de 15 000 euros, soit 1250 euros par mois (1)
De fait, on recense 750 demandes de logement social (au 1er octobre 2008) (2), soit près d'un tiers des demandes en attente sur l'ensemble du département (3).
Pour illustration, le nombre de personnes domiciliées au seul centre socio culturel de Royan (entre 150 et 250 personnes), autrement dit des personnes hébergées par des proches, ou au CHRS des Combôts, des gens du voyage.
… et des réponses tout autant
Face à cela, et après des années d'inertie des collectivités, et notamment de la ville de Royan, pour engager une politique de logement adaptée aux besoins et attentes d'une partie de la population (actifs aux revenus modestes, jeunes ménages, personnes âgées seules, etc.), les réponses semblent évoluer ; ne serait-ce que pour éviter aux communes de perdre des habitants ou de stagner et de voir le déséquilibre entre retraités et actifs s'accentuer plus encore.
A commencer par la prise de conscience politique de la priorité à construire des logements sociaux et bâtir une politique de l'habitat pariant enfin sur la mixité (4).
La communauté d'agglomération Royan Atlantique a adopté en 2008 un nouveau Programme local de l'habitat (détail plus bas) qui affirme la priorité du logement social. Mais...
… les objectifs quantitatifs affichés restent bien en deçà des besoins :
Avec 75 logements locatifs sociaux par an programmés (sur le papier), il faudrait pas loin de 69 années (nous faisons cadeau des mois) pour atteindre l'objectif de 20 % de logements sociaux !
Cet objectif de 20 % de logements sociaux ne concerne selon la loi que 4 communes de l'agglomération : Royan, Saujon, Saint Georges de Didonne et La Tremblade (sachant que doivent s'ajouter St Palais et Vaux qui ont dépassé 3500 habitants lors du dernier recensement)
L'état de leurs déficits est parlant (voir ci après).
La situation n'est pas spécifique au pays royannais, le département reste largement en deçà également et le rythme de constructions nouvelles peine à décoller. (5)
Des projets 2008 / 2009 encore épars...
… A Royan, un seul et même projet mis en avant depuis deux ans : la réhabilitation de la cité blanche, avec 20 logements (T1/2) en plus de 40 logements initiaux (échelonnés jusqu'en 2013).
… Cozes : 12 logements à loyer modéré d'ici 2012 (en réponse aux objectifs fixés par le programme local de l'habitat intercommunal)
… Saint-Palais : 2 logements (immeuble Mottet)
… La Tremblade : approbation d'un bail à construction avec l'Office public de l'habitat pour construire 30 logements sociaux en 2008
… Arvert : 10 logements sociaux (2007/2008)
Notes :
1 - convention d'engagement Royan Atlantique et bailleurs sociaux, 26/1/09
2 – Philippe Roy, président Office public Habitat de Rochefort, membre du GBS 17
3 – 2000 demandes de logement social sur le département (Sud Ouest 9/1/8)
4 – en témoigne la campagne des municipales en 2008, les lettres du président de la CARA (mars et avril 2009), etc.
5 – sur les 500 logements sociaux prévus dans le département en 2007, la moitié seulement a été construite (Sud Ouest 9/1/8)
6 – la contribution à payer pour chaque logement locatif social manquant s'élève à 20 % du potentiel fiscal de la ville (c'est à dire la somme, rapportée à la population, que pourrait percevoir la commune grâce aux quatre taxes directes locales sur les ménages et les entreprises si elle appliquait des taux d'imposition égaux aux taux moyens nationaux)
7 – magazine municipal
Autres éléments sur le logement en pays royannais
Constats
Une disproportion entre résidences principales et secondaires : flagrante à Royan avec 46 % de résidences secondaires (24 % pour la moyenne départementale), sur les 18070 logements.
Une vacance importante : 2744 logements vacants recensés en 1999 par l’INSEE (1), dont une partie pourrait certainement être remise en location... en mobilisant un certain nombre de dispositifs (conventionnement avec l'ANAH, informations sur les garanties locatives, etc.).
Autant d'éléments qui pèsent plus encore sur les difficultés à se loger, et à un coût accessible, au plus proche de son emploi.
Un parc privé en vacance
Compte tenu du faible nombre de logements sociaux actuels et du temps pour rattraper ce retard, et de l'importance manifeste du parc privé, la mobilisation du parc privé doit être au coeur des politiques d'habitat.
L'application d'une taxe d'habitation sur les logements vacants est à ce titre intéressante. La ville de Royan a décidé d'appliquer cette taxe, d'autres communes y réfléchissent.
Mais ce dispositif doit être complété d'une politique volontariste de résorption de la vacance, pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché locatif des logements vacants depuis des années. Les dispositifs et les opérateurs existent. Le reste est affaire de volonté politique, tant au niveau des communes que de la communauté d'agglomération.
Il conviendrait en outre de veiller à ce qu'une partie de ces logements remis sur le marché soient conventionnés, et pratiquent donc des loyers moins élevés que ceux actuellement observés, et donc plus abordables pour une partie des actifs.
De nombreuses initiatives ont été menées dans des communes plus ou moins proches du pays royannais et démontrent que cela est tout à fait réaliste et efficient. Sachant que ces dispositifs sont en grande partie subventionnés par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
Logements sociaux et promoteurs privés
Les communes devant respecter le quota de 20 % de logements sociaux peuvent imposer ce même quota sur les programmes immobiliers de collectifs privés.
A Royan, cela est effectif pour tous les permis de construire déposés depuis juin 2008. Selon des permis déposés et accordés depuis cette date et jusqu'en septembre 2009, cela représente sur Royan une trentaine de nouveaux logements potentiels.
Toutes les communes peuvent également prévoir cette obligation (règlement du Plan local d'urbanisme). Certaines l'ont déjà fait, comme Chaillevette, l'Eguille, St Sulpice de Royan. A quand les autres ?
Pour autant, l'on peut s'étonner qu'un permis de construire de 245 logements (en place du site actuel de l'Intermarché) ait été refusé sur Royan pour différents motifs, mais non celui d'un non respect du taux de 20 % de logements sociaux requis...
Par ailleurs, nous sommes portés à attirer l'attention des élus sur le risque qu'il y aurait à
reproduire dans ce type d'opérations une stigmatisation du logement social, en ne veillant pas à ce que ces logements sociaux ne soient pas “mis à part” (blocs séparés, entrées séparées) des
autres logements conçus dans le même temps. Il paraîtrait en effet surprenant de défendre la mixité et vouloir mettre fin à tout ce qui stigmatise le logement social, si ces précautions n'étaient
pas prises.
Note :
1 - Selon l'INSEE, un logement vacant est un logement inoccupé à la date du recensement. Cela peut comprendre plusieurs cas : logement proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire.
Freins et obstacles opposés
Rareté du foncier... Prix élevé du foncier... Opposition des riverains : crainte des cas sociaux ; refus de tours (imaginaire des banlieues). Tous ces arguments fondent le risque de retarder la construction de logements sociaux, de même que de légitimer une construction en périphérie ou dans des zones plus accessibles financièrement, mais également plus éloignées, et donc de toujours plus reléguer.
Or...
Les élus disposent d'outils : programme local de l'habitat, plan local d'urbanisme, droit de préemption, pouvoir de police contre l'habitat insalubre, réglementation logement décent, etc.
Ils peuvent par ailleurs s'appuyer sur d'autres leviers pour mobiliser le parc privé (essentiel en pays royannais), comme les programmes de réhabilitation et de conventionnement avec l'ANAH, la taxe sur les logements vacants, etc.
Ou encore s'appuyer sur des politiques menées au niveau départemental pour résorber l'habitat indigne.
Ou encore créer des bourses du logement pour favoriser la mise en relation de l'offre et la demande sur l'ensemble du pays royannais.
Enfin, les élus disposent d'un nouvel atout : la création récente d'un établissement public foncier en Poitou Charente dont le président de la CARA est membre, et qui doit permettre aux communes de faire des réserves foncières pour rattraper leurs retards en matière de logements sociaux.
Une responsabilité partagée
La commune élabore le PLU (plan local d'urbanisme), délivre les permis de construire (PC), participe à l'attribution des logements sociaux.
Elle est détentrice du droit de l'urbanisme et de sa stratégie foncière.
La commune peut acquérir du foncier et le mettre à disposition d'un bailleur (vente ou bail emphytéotique – elle en reste alors propriétaire).
La communauté d'agglomération Royan Atlantique (CARA) a, elle, la compétence de l'équilibre social de l'habitat. A ce titre, elle élabore le programme local de l'habitat.
Le PLH de la CARA a été adopté en février 2008 (d'une durée de 5 ans, soit jusqu'en 2012).
Il pose l'objectif de 375 logements sociaux (PLUS et PLAI), soit 75 par an depuis 2008.
Ces objectifs sont répartis entre trois zones :
* 255 sur l'aire urbaine de Royan Saujon
(153 sur Royan, SGD, Saujon, St Palais, Vaux ; 102 sur Breuillet, Le Chay, Médis, Meschers, St Augustin, St Sulpice, Semussac)
* 94 sur la zone Seudre et presqu'île
(56 sur la Tremblade, Arvert ; 38 sur Chaillevette, L'Eguille, Etaules, Les Mathes, Mornac)
* 26 sur les communes du sud-est
(16 sur Cozes et Grézac ; 10 sur Arces, Barzan, Boutenac, Brie, Chenac, Epargnes, Floirac, Mortagne, St Romain, Talmont)
Le PLU de Royan (adopté en juin 2008) évoque le besoin de mixité sociale et d'accueil de population active. En revanche, la commune n'a pas mis d'emplacement réservé pour le logement social, “compte tenu de la forte pression foncière sur le territoire”, justifie le document de présentation. “Mais (elle) dispose du Droit de Préemption Urbain et peut, dans ce cadre, acquérir du terrain en vue de réaliser ou de faire réaliser une opération”, ajoute le document... Dont acte ?
Or, la seule opération du projet Montmartre (près du marché) illustre le manque de volonté de la ville qui plutôt que de mettre ce terrain à disposition de bailleurs sociaux a préféré le promettre à un investisseur privé, sous condition de ce dernier qu'il solvabilise son projet !
Par ailleurs, ce PLU prévoit “l'obligation de réalisation de logements sociaux à hauteur de 20 % pour toute opération de 5 logements ou plus (1). Cela s'appliquerait donc au projet Montmartre notamment...
Or, note de son côté la communauté d'agglomération Royan Atlantique, à défaut de cadre clair entre les promoteurs privés et les bailleurs sociaux, ces objectifs risquent d'être vains, car le bailleur n'aura pas été associé en amont et le promoteur privé n'aura pas intégré leurs contraintes budgétaires et leurs souhaits (typologie, surface et équipement des logements). La CARA s'engage avec les bailleurs à clarifier ce point et peser le plus en amont sur les promoteurs. Dont acte à suivre !
Or, et une réunion en mairie de Royan avec Habitat 17 (août 2009) l'a confirmé : si ce type d'opération intéresse les bailleurs (meilleure rentabilité, rapidité), ceux-ci ne semblent guère mobilisés par de petits lots ici et là. Pire, nous apprenions que ce type de cohabitations (propriétaires et locataires sociaux) pouvait être source de tensions souvent mises sur le fait des “locataires sociaux”, et donc, il serait préconisé de faire des entrées séparées. Bel exemple de stigmatisation !
Pour marquer sa volonté de faire, et de faire sans doute plus vite que les années passées, la CARA a signé en janvier 2009 une convention d'engagement avec le groupement des bailleurs sociaux du 17 :
cette convention stipule le rôle clé de la CARA sur le logement, son souci d'agir sur le foncier (2), d'organiser la mixité sociale (rapprocher les actifs des bassins d'emplois).
A noter, que la convention prévoit qu'une enquête performance énergétique soit menée sur le parc social, à l'appui d'un futur programme de requalification. A suivre donc !
Notes :
1 - Article 2 du règlement du PLU de Royan : “Toute opération de 5 logements ou plus ou générant une Surface Hors Oeuvre Nette (affectée aux logements) d'au moins 300m2 devra consacrer 20 % minimum du programme à la création de logements sociaux au sens des 2°, 3°, 4° et 5° de l'article L351-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.
2 - Dispositif d'appui à l'accès au foncier : bonification du prêt GAIA par la région et l'Etablissement public foncier régional (pour le long terme et les opérations complexes). La CARA peut compenser la surcharge foncière, voire apporter une minoration foncière (fonds ad hoc) pour assurer l'équilibre économique d'une opération.
Droit au logement opposable(DAlo)
Le droit au logement opposable est entré en vigueur en janvier 2008 (1).
Il permet aux personnes mal logées d'obtenir un logement social.
Rappel du droit et de la procédure
Le droit au logement opposable suit deux étapes : une médiation et un recours contentieux.
La personne doit saisir la commission départementale de médiation DALO. Celle-ci détermine les personnes prioritaires pour accéder à un logement (ou un hébergement).
Les publics prioritaires couvrent cinq catégories : personne dépourvue de logement, menacée d’expulsion sans relogement, logée dans un logement de transition ou hébergée, logée dans des locaux impropres à l'habitation, insalubre ou dangereux, personne handicapée ou avec un mineur et logé(e) dans un logement non décent ou sur occupé.
Si le demandeur est reconnu prioritaire, sa demande de logement (ou d'hébergement) est transmise aux services de l’État (préfecture) qui doivent lui proposer une solution d’habitat (dans un délai de six mois).
Le recours devant la justice est ouvert depuis décembre 2008. C'est lui qui fonde le caractère “opposable” de ce droit au logement. Il intervient en cas de recours amiable infructueux (pas de réponse, hors délai, rejet du dossier, absence de proposition de logement).
Ce recours sera élargit, au 1er janvier 2012, à toute personne n'ayant pas obtenu une réponse à une demande de logement social dans un délai raisonnable.
Les limites constatées fin 2008 en France...
Sur un nombre potentiel de 600 000 personnes mal logées en France, seuls 50 000 dossiers à peine ont été déposés auprès des commissions DALO ; dont une grande majorité en Ile de France et dans les départements où le marché de l’immobilier est particulièrement sous tension. Un quart ont reçu un avis favorable (13 200), avec une solution de logement (ou d'hébergement) effective pour un petit quart (3300).
… et en pays royannais
En Poitou-Charente, sur 7777 dossiers potentiels, 174 dossiers avaient été déposés en octobre 2008 (dont une vingtaine pour un hébergement et plus de 80 % pour la Charente maritime) (2). Sur ces 174 dossiers, 41 avaient reçu une décision favorable (à peine 42 %), 83 rejetées (58 %), et 18 résolus avant traitement. In fine, 26 offres effectives de logement avaient été faites, dont 9 concrétisées et 10 refusées par le bénéficiaire.
En Charente-Maritime, fin 2008, 143 dossiers avaient été déposés (dont 22 pour un hébergement). 14 pour logement (et 1 pour hébergement) avaient trouvés une solution avant leur examen par la commission de médiation. Sur le solde (128), la commission avait rendu 25 décisions favorables pour un logement et 15 pour un hébergement. 16 offres de logement par des bailleurs avaient suivi. In fine, 24 demandeurs ont été relogés et 2 hébergés...
Le CHRS Combôts, pourtant en charge de l'hébergement d'urgence et d'insertion sur notre territoire, n'a proposé aucun dossier en 2008. Il a en revanche répondu à une demande de la préfecture d'héberger une personne reconnue prioritaire.
Une absence totale d'information !
Si le DALO est si peu saisit, plusieurs explications sont avancées, notamment : un manque criant d'information vis-à-vis du grand public, des professionnels, et une défiance des travailleurs sociaux, eux mêmes sceptiques en raison de l’offre de logement social déficitaire (“à quoi bon, il n'y a pas de logements”).
L'exercice de ce droit est pourtant aussi un moyen de pression (par le nombre de dossiers déposés mettant l'État, et par effet boule de neige, les collectivités face à leurs responsabilités et à l'urgence à faire).
Info disponible en pays royannais ?
Quasi aucune !
Des brochures sont mises à disposition dans le hall de la communauté d'agglomération Royan Atlantique (il en restait deux le 7 mai 2009). Mais difficiles à trouver ailleurs...
Aucune à l'accueil de la mairie de Royan, à la maison des associations de Saint Georges de Didonne, ni à la caisse d'allocations familiales (CAF) ou la sécurité sociale de Royan, ni encore au CCAS de Royan ou celui de Cozes, “pas au courant”, mais renvoyant sur la CAF, l'assistante sociale ou la DTAS de Royan.
Aucune plaquette ni information ad hoc reçues non plus dans les centres socio culturels du pays royannais. Mais un accueil agréable pour inviter à se renseigner plus avant sur le site internet.
Mais encore faut-il trouver le bon site où télécharger le formulaire. En l'occurrence, celui de la préfecture de Charente-maritime a oublié de le mettre en ligne... Nota : L'édition d'une nouvelle brochure par le secrétariat d'État au logement a permis de remédier à une partie de ces lacunes en septembre 2009.
Notes :
1- 5 Mars 2007 : adoption loi sur le droit au logement opposable (application janvier 2008)
2 - Rapport d'information n° 92 (2008-2009) de Philippe DALLIER, commission des finances, novembre 2008
Règles et loiS
Loi SRU (article 55) :
obligation de 20 % de logements locatifs sociaux
Sont concernées les communes de plus de 3500 habitants (1500 en région parisienne) situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant une commune de plus de 15 000 habitants. Extension (par loi DALO en 2007) aux communes de plus de 3500 hab dans un EPCI (établissement public de coopération intercommunale) de plus de 50 000 hab.
> Royan, Saint Georges de Didonne, Saujon et la Tremblade seront soumises au respect de ces 20 % de logements sociaux en 2014 ; et donc passible de la pénalité due pour tout manquement à ce quota.
> à ces communes s'ajoutent St Palais et Vaux sur Mer, au vu des derniers recensements.
Les différents types de logements sociaux
Ceux ci sont déterminés en fonction du prêt qui a solvabilisé leur construction.
Le type de logement social détermine le loyer (plafonds de ressources) et donc le pourcentage de personnes parmi la population pouvant y accéder.
Pour accéder à un logement social, il faut donc que les revenus du ménage soient inférieurs à un plafond annuel de ressources.
Celui-ci est fixé par l'État (décret).
En 2008, pour trois personnes ou un jeune ménage, ce plafond est de :
19730 euros pour un PLAI (1644 euros par mois),
32 885 pour un PLUS (2740 euros par mois)
52616 pour un PLS (4384 euros par mois).
La construction des logements sociaux est confiée par l'État à des offices publics départementaux d'HLM, lesquels sont financés par des prêts de la Caisse des dépôts et consignations (financés par le Livret A).
En plus des prêts, les organismes bénéficient d'une subvention de l'État (environ 2%), voire d'une aide à la surcharge foncière, d'une Tva à 5,5 (acquisition de terrain et construction), et d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (de 25 ans).
Elles
bénéficient également d'aides (subventions, cession foncière) des communes, qui, la plupart du temps apportent la garantie aux prêts de la Caisse des Dépôts.
Taxe (d'habitation sur les) logements vacants
En application sur Royan depuis janvier 2009 (conseil municipal sept 2008)
Due par les propriétaires des logements vacants depuis plus de 5 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.
Autrement dit, pour 2008, le logement doit être vacant depuis au moins le 1er janvier 2003.
Concernés : logements à usage d’habitation (appartements ou maisons) ayant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…), non meublés.
L’occupation momentanée (et inférieure ou égale à 30 jours) au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement. En cas d’occupation d’un logement pour une durée supérieure à 30 jours consécutifs au cours au moins d’une des années de référence, la condition de vacance n’est pas satisfaite.
L'intérêt de cette taxe est double : remettre des biens locatifs sur le marché et optimiser les ressources fiscales de la commune qui serviront à financer les travaux nécessaires à la remise en état de ces mêmes logements vacants. A condition que les règles ne soient pas détournées (ameublement du logement, occupation le délai suffisant,...), et d'ailleurs qui doit les vérifier ?
A noter, la réaction de Gérard Filoche, en qualité de président régional de l'UNPI dans le journal Sud-Ouest, en octobre 08 : “Nous nous insurgeons, en outre, devant le choix laissé aux municipalités de taxer les logements vacants depuis plus de cinq ans. En Pays royannais, certains y réfléchissent. Et même si peu de logements restent ainsi vacants sur ce territoire, voir la propriété immobilière mise sous tutelle ou tout du moins sous surveillance, fait grincer des dents”. En octobre, la mairie de Royan venait de faire ce choix, un choix que Gérard Filoche, par ailleurs, conseiller municipal, ne pouvait ignorer...
Logements conventionnés dans le parc privé
Un logement conventionné est un logement pour lequel le bailleur (propriétaire) a signé une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
Le bailleur bénéficie d'avantages fiscaux, voire de subvention pour réaliser des travaux de remise en état/ aux normes.
En contrepartie, il s'engage à le louer à un loyer maîtrisé (intermédiaire, social ou très social), inférieur à celui du marché, ainsi qu'à choisir des locataires dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. La convention en loyer social ou très social ouvre droit pour le locataire à l'aide personnalisée au logement (APL).
Conventions et chartes
Nations Unies –
“Toute personne, en tant que membre de la société, () est fondée à obtenir la satisfaction des droits économiques, sociaux et culturels indispensables à sa dignité et au libre développement de sa personnalité, grâce à l'effort national et à la coopération internationale, compte tenu de l'organisation et des ressources de chaque pays”.
article 22 - Déclaration universelle des droits de l’Homme
Europe -
Charte sociale européenne
La charte sociale européenne établit les obligations des États membres en matière de logement (article 31) :
* accès à un logement d’un niveau suffisant et d’un coût abordable ;
* réduction du nombre de personnes sans abri ; politique du logement en faveur de toutes les catégories défavorisées ;
* procédures pour limiter les risques d’expulsion ;
* égalité d’accès des étrangers aux logements sociaux et aux aides au logement ;
* construction des logements et aides au logement en fonction des besoins des familles.
La France a été condamnée en juin 2008 par le Comité européen des Droits sociaux (organe du Conseil de l’Europe chargé de veiller au respect des engagements énoncés dans la Charte sociale européenne), pour violation de la Charte par la France en ce qui concerne le droit au logement. Sur six points, y compris l'application non satisfaisante ou le progrès insuffisant quant à la mise en oeuvre de mesures existantes concernant : l’habitat indigne ; la prévention des exclusions ; la réduction du nombre de personnes sans-abri ; l'offre de logements sociaux accessibles aux populations modestes ; le système d’attribution des logements sociaux ; et la discrimination à l’encontre des Gens du voyage.
2è Nuit Solidaire pour le logement - novembre 2009
La crise du logement et de l'hébergement en quelques chiffres
Nombre de personnes sans domicile fixe
:
100 000
Nombre de personnes résidant de façon permanente dans des campings : 100 000
Nombre de personnes en structures d’hébergement et habitat temporaire : 300 000
Personnes hébergées chez des tiers dans des conditions très difficiles : 150 000
Nombre de demandeurs de logement sociaux
: 1 200 000
Nombre d’expulsions locatives avec concours de la force publique : 11 200
Part moyenne du budget des ménages consacrée aux dépenses de logement : 25.4%